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Garantia Legal na Compra de Um Imóvel - Publicado em: 20/09/2013

Autora: Evanilde Freitas - Advogada, pós-graduada em direito processual civil, conselheira da Comissão OAB Jovem/MG e do Conselho Estadual Jovem da OAB/MG
 
O mercado imobiliário brasileiro está vivenciando um excelente momento. Acreditamos que o fato sedeve à maior facilitação na concessão de crédito por parte das instituições bancárias, o que ocasionou osinúmeros lançamentos de empreendimentos em todo o país, bem como o fato da confirmação darealização da Copa de 2014 no Brasil, que acabou por impulsionar a economia do país.
 
É sabido por todos que o mercado imobiliário já vivenciou momentos difíceis, deixando os adquirentes deimóveis em situação complicada, como ocorrido com a falência da construtora Encol, na década de 1990.
 
Preocupados com tal situação vivida pelo mercado imobiliário à época, e a fim de apagar de vez o efeito negativo proporcionado com a falência da Encol, o legislador pátrio acenou a bandeira de possíveis mudanças na legislação vigente, principalmente no que dizia respeito às regras para compra e venda eaquisição de imóvel em construção.
 
Assim, ocorreu a inserção do patrimônio de afetação no direito brasileiro.
 
Segundo o civilista Caio Mario da Silva Pereira, “patrimônio seria o complexo das relações jurídicas de uma pessoa, apreciáveis economicamente” (PEREIRA, 1999, p. 245). O festejado civilista, na mesma obra, nos traz o conceito do que seria afetação.
 
Vejamos:
 
“Afetação é uma espécie de separação ou divisão do patrimônio pelo encargo imposto a certos bens, quesão postos a serviço de um fim determinado. Não importa a afetação na disposição do bem, e, portanto,na sua saída do patrimônio do sujeito, mas sua imobilização em função de uma finalidade”. (PEREIRA,1999, p. 251).
 
Na visão do jurista Caio Mario, os bens separados do patrimônio e afetados a um fim constituem opatrimônio de afetação. E por patrimônio de afetação, segundo a legislação vigente, entende-se (...) “o regime pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária bem como os demais bens edireitos a ela vinculados manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimôniode afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes” (artigo 31 A – Lei 4.591/64; redação dada pela Lei 10.931/04).
 
Enfim, o patrimônio de afetação é um regime especial de garantia real.
 
Destarte salientarmos que uma das principais características do patrimônio de afetação é sua autonomia funcional, por ser este considerado autônomo, ou seja, não se comunica com os demais bens do incorporador.
 
Outra característica importante do patrimônio de afetação é que ele possui contabilidade própria, ouseja, separada do patrimônio do incorporador, devendo ser aberta uma conta de depósito específica parao capital arrecadado.
 
A constituição do patrimônio de afetação deverá ser firmada por meio do “termo de afetação”, que necessariamente deverá ser averbado junto à matrícula do imóvel, no cartório de registro onde o imóvel está registrado.
 
Importante observar que o dispositivo legal que trata da constituição do patrimônio de afetação não fez qualquer objeção sobre a época para sua constituição, ou seja, pode-se constituir o patrimônio de afetação antes ou depois de iniciada a incorporação, bem como pode ser parcial ou total.
 
Como se vê, a constituição do patrimônio de afetação não exige maiores complicações; sua constituiçãose dá de forma simples e objetiva.
 
Outra vantagem para os adquirentes de imóveis sob o regime de afetação é que ele não sofrerá os efeitosda falência em caso de quebra do incorporador.
 
Caso o incorporador venha a sofrer a falência, a comissão de representantes, que tem papel de suma
importância no contexto da segregação patrimonial, deverá, no prazo estipulado pela Lei 4.591/64, convocar assembleia para decidir pela continuação ou liquidação do patrimônio de afetação.
 
Por fim, é imperioso lembrar que, como se constitui, também se extingue o patrimônio de afetação, ouseja, deverá ser averbada a construção no registro de imóveis, conforme dispõe o inciso I do artigo 31-Eda Lei 4.591/64.
 
Concluímos que a Lei 10.931/04 realmente veio a lume com o propósito de equilibrar as relações entre incorporador e adquirente, que estavam estremecidas. Contudo, com a mudança no projeto inicial, queanteriormente previa a compulsoriedade da afetação por parte do incorporador, na nossa visão restou prejudicado o propósito almejado pela lei.
 
Noutro giro, entendemos que ainda assim a constituição do patrimônio de afetação pode ser considerada como uma vantagem para ambas as partes, incorporador e adquirente, haja vista que a sua instituição consolidaria o equilíbrio de uma relação.
 
Por fim, em que pesem as considerações supra, observamos que o nosso Estado democrático de direito ainda está em fase de adaptação no que tange aos processos de liberalidades, e este talvez não fosse omomento de o legislador facultar somente a uma das partes certas liberalidades, porque, no caso em questão, temos ciência de que o adquirente nessa relação é realmente a parte mais prejudicada e que menos força possui para fazer valer sua vontade.
 
Fonte: Caderno de Direito & Justiça do Jornal Estado de Minas
 
 
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